大家さんに朗報!格安アパートリフォーム術

2011-09-30

この仕事を始めて、多くの大家さんからアパート、貸家のリフォームのお仕事を頂きました。震災、不景気、少子化の影響でしょうか。特にここ1,2年入居者がなかなか決まらないと、悩んでいる大家さんが多いようです。立地条件等で大きく入居率は変わってきますが、概ね空き率15~20パーセントくらいの気がします。私が生まれた1960年代後半の人口は約1億人だったことを考えると、今後わずか30年程で当時(アルバムに写っている周りの環境)の様になっていくのでしょう。つまり入居率はこれからも低下していくことが予想されます。

ではどう対策しているのでしょうか?特に何もしていない(今までと同じ様にクロスの張替え程度)大家さんが大半を占めているように感じます。築年数が15年以内のアパートならば問題ないと思いますが、築年数25年以上のアパートではリフォームの内容で入居率が大きく変わってくるようです。例えば2年空家だった2DK(和室+和室)をリフォームして(洋室+洋室)にしたところ2ヶ月で入居が決まった例などを数多くみてきました。しかし、高額なリフォーム代に躊躇されている大家さんがいるのも事実です。なるべくお金をかけずに最高のパフォーマンスを追求するには、どうしたらいいのでしょうか。

例えば、クロス(壁紙張替)は張替面積が決まっている事と手間代が限界まで安くなつているので、どこに頼んでも大差ありません。クリーニング、電気工事なども大差ありません。見積もりで大きな差が出る項目が実は大工工事と、小さな塗装工事やシーリング工事などの積み重ねです。他社の見積もりでは小さな工事も1日分として計算されていたりしますが、手先の器用な大工ならこの様な工事を一括して出来ます。また、不動産屋のマージンも馬鹿にならないですね。

最近頂いたアパートのリフォーム例です。

 

 

 

BEFORE

 

 

 

 

 

AFTER

 

築約20年 前入居者13年入居

リフォーム内容 クロス張替全部屋、畳表替、CF張替え、家具扉交換、流し台側板交換、シーリング全箇所、電球交換、ホース交換、網戸張替、巾木交換、ポスト交換、敷居すべり、各所敷居交換、各所塗装、ベランダ一部補修、各所水洗パッキン交換、襖張替、ハウスクリーニング他

大手A社見積もり     640000円

大工マン見積もり     390000円

工事内容によってはこれくらいの差がでることもあります。依頼された大家さんは、通常大手A社にリフォームをお願いしているそうですが、金額が大きい場合に大工マンに依頼が来ます。他の大家さんもそんなパターンが多いようです。感謝です。

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